法学论文
未办理备案登记手续的房屋承租人是否可要求房屋优先购买权？
作者：王红影 律师 时间：2015年10月27日
我国《城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签定书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的权利和义务，并向房产管理部门备案。”，《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地的直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”。在审判实践中有的法官据此认为凡没办理备案登记手续的房屋租赁合同无效或不能对抗第三人，房屋承租人不能以优先购买权对抗第三人。我们认为这里的备案不是法定生效登记，不是租赁合同生效的必要条件,最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记不影响合同的效力”，其后虽有“合同标的物所有权及其他物权不能转移”的限制性规定，但那针对的是物权，租赁权是一种债权，不受此限制。因此，房屋租赁合同，只要双方当事人的意思表示真实，没有《合同法》第五十二条规定无效情形，就应认认定为有效，租赁关系合法，承租人拥有优先购买权。
